香港REIT之我見

相信不少喜歡買股收息的「好息之徒」都聽過REIT這種收息工具。因為REIT股息率一般偏高（大部分在4-6厘左右），所以成了不少股民眼中的理想收息工具。實不相瞞，小嘍囉對REIT這種工具也是深感興趣，為此看了不少相關的分析文章及書籍。至此，小嘍囉自己對REIT已經有一定程度的理解，故而想藉此機會與大家談一談小嘍囉對香港REIT的看法及需要注意的地方。

首先REIT的全稱是Real Estate Investment Trust， 又稱房地產投資信託基金（簡稱房託）。顧名思義，REIT主要的業務就是投資房地產（基本上限於商業房地產），並將有關收益定期派發予基金單位持有人（等同一般股票的股東）。簡單而言，REIT就是透過持有各類商業房地產（包括但不限於：寫字樓、商場、物流倉庫、工業大廈、酒店、服務式公寓等）收取租金。根據香港證監會的規定，在香港上市的REIT都必須要把不少於可分派收入的90%用作派息。這一點使REIT比起一般股票有更穩定的派息政策，因此對股民而言REIT就成為一種能提供穩定現金流的工具。

此外，香港證監會也規定了REIT在香港上市的REIT的負債比率不得超過資產總值的45%，防止了REIT因過度槓桿而出現財務問題。同時，REIT也獲准從事物業發展活動（但資金不可多於REIT自身的資產總值的10%），為香港上市的REIT增添了一些增長動力。

目前香港一共有11隻REIT（有一隻在停牌中，所以其實只有十隻），而它們持有的物業一般涵蓋商場、寫字樓、工業大廈及酒店。要從中挑選一隻或幾隻REIT作投資，小嘍囉認為有幾點需要注意：

首先，有一些REIT所持有的物業並不在香港，而是在國內或海外；比如越秀房產基金（405）持有的8個分別在廣州、上海及武漢的寫字樓物業。在投資這類REIT的時候應對該地的房地產市場（說穿了就是了解供求狀況）多加研究，並且要注意它們的收入（以及派息）通常是以物業所在地的貨幣結算，在收取派息的時候可能會因為該貨幣兌港元的匯率升跌而有所增減。

其次，在投資一些專門持有酒店物業得REIT之前，須知道酒店的營收深受經濟景氣影響，如果經濟狀況欠佳，旅遊和商業活動減少，酒店的收入和派息就會降低。

最後，有一些REIT持有的物業有使用期限，比如匯賢產業信託（87001）對旗下北京東方廣場的土地使用權將於2049年屆滿，到時將失去對有關物業的權益。投資這類房託是要格外注意。（PS：匯賢是香港唯一一隻以人民幣計價的REIT，投資匯賢可免於上述的匯率風險）

總括而言，REIT的業務其實就是收租，然後把大部分收入分派於投資者；其餘小部分則用作維持／增加物業價值及收購其他物業。鑑於其業務性質簡單而且透明度高（只要去每家REIT的網站就可以找到其持有的物業的詳細資料），再加上其派息豐厚，所以小嘍囉認為REIT適合投資新手以及其他低風險投資者持有。